11. 06. 2022 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren  7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” un 4. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1’e göre konut kiraları işbu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 01.07.2023 tarihi (bu tarihler dahil) arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek kaydıyla geçerli kılmıştır. Diğer bir ifadeyle, bir önceki yıla göre yüzde yirmi beşten fazla konut kira miktarı artışı içeren sözleşmelere fazla miktar bakımından geçersizlik sonucu bağlanmıştır. 

Kanun koyucu maddenin içerisinde getiriliş amacını da belli ederek şayet TBK’nin genel kira zam düzenlemesi sistemi yani TÜFE’nin on iki aylık değişim oranı yüzde yirmi beşten az olursa o oran geçerlidir diyerek kiracının daha da lehine bir düzenleme yapmıştır. Enflasyonist dönemde söz konusu temenninin iktisadi sebepler nedeniyle gerçekleşmesinin zorluğunun farkında olsa da kanun koyucu, kiracı açısından koruyuculuğu yüksek bir düzenleme yapmıştır. 

a.    TBK m.344 Bağlamında Kira Bedelinin Belirlenmesi 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu 344. Maddesi kira bedelinin belirlenmesi bakımından önem arz etmektedir. Söz konusu kanun hükmü uyarınca yenilenen kira döneminde geçerli olacak kira bedeline dair tarafların yapacakları anlaşmalar bir önceki kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek suretiyle geçerli olacaktır. Belirtmek gerekir ki bu hüküm bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulacaktır. Aynı şekilde, taraflar kira artış oranının belirlenmesi bakımından kira sözleşmesinde bir düzenleme yapmadıkları takdirde bu hükümde belirtildiği üzere bir önceki kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek suretiyle hâkim tarafından hakkaniyete göre takdir olunur. 

Beş yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından kira artış oranının belirlenmesine dair taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığı gözetilmeksizin beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira döneminde uygulama alanı bulacak kira bedeli tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir. 

Belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırılması da mümkündür. Bu tür sözleşmelerde beş yıl geçmediği sürece kira bedelinde değişiklik yapılması 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı “Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun” hükümleri saklı kalmak kaydıyla mümkün değildir. Bu noktada diğer bir istisna ise TBK m.138’de ifadesini bulan aşırı ifa güçlüğü durumudur. Beş yılın geçmesinin ardından kira bedeli yabancı paranın değerindeki değişiklikler dikkate alınarak beş yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerindeki gibi tespit olunur. 

b.    7409 s. Kanun Uyarınca Konut Kira Artış Oranı ve %25 Sınırlaması

Yukarıda da açıklandığı üzere, Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 uyarınca, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1 Temmuz 2023 tarihi arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Söz konusu hüküm bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulur. Belirtmek gerekir ki söz konusu hükme aykırı yapılan yani %25’i geçen artışlar fazla miktar bakımından geçersiz olacaktır. 

Kanun koyucu ilgili geçici maddenin son cümlesinde, bu artış sınırlamasının BK m.344/2 uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanmasını düzenlemiştir. Böylece kira bedelinin artışı konusunda taraflarca bir anlaşma yapılmadığı hallerde, kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi için açılacak davalarda da bu yüzde yirmi beşlik sınırın korunması öngörülmüştür.

c.    Söz Konusu Kanun Değişikliğine İlişkin Eleştiri ve Değerlendirmeler

2022’nin ikinci yarısında -yüzde yirmi beşlik atış sınırının uygulanmaya başladığı dönemde- Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan TÜİK verilerine göre TÜFE Haziran 2022’de yıllık %78,62 aylık %4,95 ve oniki aylık ortalamalara göre %44,54[1] olarak tespit edilmiştir.

Verilerden de anlaşılacağı üzere krizin, konut sahiplerinin ve kiracıların ekonomisi üzerinde olumsuz etkiler meydana getirmesiyle kanun koyucunun yaptığı tercih gereği konut sahipleri Anayasamızın “Mülkiyet Hakkı” kenar başlıklı 35. maddesi ve 1 No’lu AİHS Ek Protokolü’nün 1. maddesiyle koruma altına alınan mülkiyet hakkı bakımından ağır ihlallerle karşı karşıya kalmaktadırlar. Gerçekten de konutunda kiracısı olan ev sahibi, bir tüketici olarak %78,62 oranında tüketici fiyat artışına maruz kalırken bunun ancak %25’ni kiracısına yansıtabilmiştir. Kanun, konut sahibine %50’den fazla ve telafisi olmayan bir kayba yol açan müdahalede bulunmuştur.

Konut sahiplerine yönelik işbu müdahale konut sahiplerinin kira sözleşmesini yaparken belirlenen sözleşme bedelinin -enflasyon oranında yahut makul oranda arttıramayacaklarını öngördükleri için- başlangıçta çok yüksek belirlenmesine yol açmıştır.  Bu durum Anayasamızın “Konut Hakkı” alt başlığıyla 57. maddesinde düzenlenen “Devlet, … konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır,” hükmü ile çelişen durumların ortaya çıkmasına yol açmıştır. [2]